blog comments powered by Disqus

Hoe veilig is een vastgoed-CV?

vrijdag 13 juli 2012 8:00
Beleggen in vastgoed zonder de nodige kennis te hebben. In deze onzekere tijden lijkt indirect beleggen in vastgoed een veilig alternatief. Maar klopt dat ook?

Particulieren kunnen indirect in vastgoed beleggen door middel van zogenaamde vastgoed-CV’s of maatschappen. Daarnaast zijn er ook de beursgenoteerde vastgoedfondsen waarvan aandelen kunnen worden verworven.

Een vastgoed-CV is een commanditaire vennootschap waarbij de belegger alleen een stille vennoot is; er wordt geld ingelegd, maar de belegger krijgt geen zeggenschap in de vennootschap. Dit kan ook in de rechtsvorm van een maatschap of een beursgenoteerd fonds. Feitelijk beheer van de vennootschap en het vastgoed zijn uitbesteed aan een externe beheerder. Vaak hebben deze CV's een vooraf vastgestelde einddatum, waarbij het vastgoed verkocht wordt, de CV opgeheven en de inleg uitgekeerd met de verkoopopbrengst. Winst of verlies op de verkoop van het vastgoed wordt verrekend met de inleg.

Het rendement dat gemaakt wordt op de inleg bestaat dus uit de huurinkomsten van het vastgoed gedurende de looptijd en de vooraf verwachte verkoopopbrengst. Deze vormen samen het vooraf geprognosticeerde rendement op de inleg.

Er zijn drie redenen om kritisch naar dit beleggingsproduct te kijken.

De kantorenmarkt in de problemen

Vastgoed-CV's beleggen meestal in bedrijfsmatig vastgoed, zoals kantoren en bedrijfsgebouwen. De kantoormarkt kampt op dit moment echter met veel leegstand, die ook nog eens langduriger wordt. De kans op een snelle en volledige wederverhuur bij leegkomst van het vastgoed is dus niet per definitie vanzelfsprekend. Dit betekent een risico voor de continuïteit van de huurinkomsten en dus het rendement gedurende de looptijd van de CV. 

Een ander risico voor de continuïteit van de huurinkomsten, en dus het rendement, is de voorziene looptijd van de huurovereenkomst. Tot voor kort was het gebruikelijk dat bedrijfsmatig vastgoed vaak voor een minimale termijn van 10 jaar verhuurd werd. Verkoop en liquidatie van de CV was dan vaak geprognosticeerd omstreeks een 7 of 8 jaar, als het pand nog verhuurd is en met lopende huurovereenkomst verkocht kan worden.

Huurcontracten zijn geen zekerheid meer 

Voor een vastgoedbelegging zoals verhuurd bedrijfsmatig vastgoed, zit de waarde van het vastgoed hoofdzakelijk in de continuïteit van de huurstroom, dus de kwaliteit van de huurder en (het restant van) de looptijd van de huurovereenkomst. Echter, inmiddels verdampen deze oorspronkelijke zekerheden vaak als sneeuw voor de zon: huurders gaan vaker en sneller failliet, contracten worden sneller opengebroken en door krimpende bedrijven zijn er eerder minder oppervlaktes door huurders nodig in plaats van meer. Kortom, regelmatig worden huurcontracten of opgezegd of heronderhandeld voor het einde van de looptijd, waarbij de huurder een lagere huur met aanvullende extra's weet te bedingen. Ga je als verhuurder niet hierin mee, dan heeft een huurder immers voldoende andere alternatieven. Lagere huren en andere extra’s gaan allemaal ten koste van het rendement.

Verkoop van vastgoed levert minder op

Tot slot is er ook nog het waarde-element van het vastgoed bij verkoop. Zoals reeds benoemd is de waarde van een verhuurd pand het meest gerelateerd aan de kwaliteit van de huurder, de hoogte van de huurstroom en de (rest van de) looptijd van de huidige huurovereenkomst. In de huidige markt zijn deze variabelen inmiddels allen onzekerheden geworden, hetgeen ook een negatieve invloed heeft op de waarde van het vastgoed en de opbrengst bij verkoop. De meeste CV’s schetsen een positief beleggingsscenario bij oprichting en een winst bij verkoop en liquidatie. Maar inmiddels moet de belegger rekening houden met een verlies bij verkoop. Verkoopprognoses worden gegeven bij de start van een fonds, terwijl verkoop en liquidatie pas vele jaren later plaatsvindt.

Omdat het saldo van de verkoopopbrengst meegerekend wordt in het gemiddelde rendement over de looptijd van de CV bestaat de kans dat het vooraf geprognosticeerde rendement niet behaald wordt. Zelfs bestaat de kans dat de aanvankelijk inleg deels of geheel teniet gaat bij liquidatie.

Vastgoed-CV geen goed idee?

Maken al deze onzekerheden de vastgoed-CV tot een slecht product? Zeker niet. De vastgoed-CV, maatschap of aandeel in een vastgoedfonds is een prima mogelijkheid om met verhoudingsgewijs weinig eigen vermogen toch (indirect) te beleggen in vastgoed.

Wel dient de verstandige belegger, zoals met alle beleggingsproducten, zich vooraf goed te verdiepen in de kansen en risico's, zodat hij tot een gewogen besluit komt.

Voor particulieren die wel een deelneming willen aanschaffen, maar niet over de benodigde kennis beschikken, is het aan te raden om een onafhankelijk adviseur te raadplegen. Over de risico’s en betrouwbaarheid van indirect beleggen in vastgoed, publiceerde de AFM een onderzoek naar niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. 

FrisoXpert voor uitplaatsing en herplaatsing van bedrijfsmatige huurders bij renovatie

Winkelpand

FrisoXpert beoordeelt en adviseert over VO, DO en marktpositie

Pand aan water

FrisoXpert verhuurt en beheert wijkwinkelcentra met overige voorzieningen

Winkelstraat

FrisoXpert begeleidt herontwikkeling en verhuur van kantoorruimtes

Rood bedrijfspand

FrisoXpert verhuurt en beheert winkelcentra

Winkelpand

FrisoXpert begeleidt trajecten van (her-)ontwikkeling tot en met oplevering

Real Estate

FrisoXpert bemiddelt bij aan- en verhuur van winkels

Interieur

FrisoXpert adviseert en verkoopt uw nieuwbouwplannen

appartementencomplex

FrisoXpert begeleidt trajecten van onteigening en uitplaatsing

Onteigening

FrisoXpert verhuurt en beheert 'gemengde complexen'

Appartement

FrisoXpert begeleidt herbestemming en bestemmingsplan wijzigingen

Vrijstaande woning