blog comments powered by Disqus

Jaargetijde: de eerste herrijzenis in de economische winter!

vrijdag 3 januari 2014 8:00
Een omgekeerde cyclus in het vastgoed zorgt ervoor dat beleggen in commercieel vastgoed weer is toegenomen.

Dat geeft een paper aan die afgelopen week is gepubliceerd door het Economisch Bureau van de ING. In die publicatie geeft de ING aan dat in 2013 het beleggingsvolume in commercieel vastgoed weer is toegenomen door aantrekkende belangstelling van (buitenlandse) investeerders door stijgende rendementen op Nederlands vastgoed.

De varkenscyclus van vastgoed.

Het bijzondere aan de in de paper geschetste ontwikkeling is dat deze tegenovergesteld is aan hetgeen gebruikelijk is voor vastgoed. Normaal gesproken heeft vastgoed last van de 'varkenscyclus': als het economisch goed gaat en rendementen hoog zijn wordt er te veel vastgoed  ontwikkeld, wat opgeleverd wordt als de markten alweer in een neergaande beweging zitten. Door deze toevoeging aan de voorraad op dit economische moment dalen huurprijzen en daardoor rendementen versneld. Vervolgens komt in een opgaande markt de productie te langzaam op gang waardoor een toenemende vraag van gebruikers huurprijzen en rendementen versneld doet stijgen.

De omgekeerde cyclus verklaard.

Maar nu is er een omgekeerde beweging sprake: het zijn de beleggers zelf die meer in vastgoed willen investeren, terwijl er nog geen sprake is van meer gebruikers of stijgende huren. Wat vastgoed op dit moment voor hen aantrekkelijk maakt is het feit dat door prijsdalingen de afgelopen jaren de aanvangsrendementen zijn gestegen. Deze zijn nu zeer aantrekkelijk, zeker in relatie tot andere investeringsalternatieven zoals staatsobligaties.

Een nuance is op z'n plaats.

Zoals bij ieder succesverhaal is er ook een andere zijde die niet onderbelicht mag blijven. Want de toenemende belangstelling en stijging van rendementen geldt niet voor iedere categorie commercieel vastgoed.
Om te beginnen valt commercieel vastgoed op te delen in de subcategorieën 'kantoren', 'bedrijfsruimte', 'winkels' (retail) en overige waaronder bijvoorbeeld 'hotels'. Daarnaast is het ook belangrijk waar het vastgoed is gelegen; niet ieder type vastgoed is op iedere plek even succesvol. Zo zijn kantoren de grootste beleggingscategorie en zijn de meeste gebruikers zakelijke dienstverleners. Deze groep gebruikers echter zal nog niet snel een groei van omzet zien waardoor ze meer vraag naar kantoorruimte zouden krijgen of meer huur kunnen betalen. Daarnaast hebben met name de grotere kantoorgebruikers steeds meer een voorkeur voor een vestiging in de Randstad, waarbij de gebieden daarbuiten steeds minder aantrekkelijk zijn voor gebruikers.

Ook bij winkels zien we ontwikkelingen die aandacht behoeven bij investering in dit segment. Zo valt de leegstand verhoudingsgewijs nog mee, ondanks de berichten die daarover de afgelopen tijd in de pers verschenen.
Wel is het zo dat winkels het in de 'krimpregio's' steeds moeilijker hebben door teruglopende klandizie. In een eerder
artikel schreef ik reeds hierover.
Daarnaast vindt er ook een verschuiving plaats van binnen het winkelsegment als belegging. Zo zijn winkels met non-food steeds minder aantrekkelijk omdat de omzetten teruglopen door verschuiving van de consumentenbestedingen naar internet. Daarentegen groeien de bestedingen in de supermarktbranche waardoor er ook een grote vraag is van supermarkten naar winkelruimte. Ook het gebrek aan passende locaties voor supermarkten zorgt voor een opwaartse druk op de huurprijzen in dit segment.

Kortom, commercieel vastgoed als beleggingssegment herijst weer uit de economische winter, maar gepaste voorzichtigheid blijft gewenst. Een koudje is zo gevat!

FrisoXpert voor uitplaatsing en herplaatsing van bedrijfsmatige huurders bij renovatie

Winkelpand

FrisoXpert beoordeelt en adviseert over VO, DO en marktpositie

Pand aan water

FrisoXpert verhuurt en beheert wijkwinkelcentra met overige voorzieningen

Winkelstraat

FrisoXpert begeleidt herontwikkeling en verhuur van kantoorruimtes

Rood bedrijfspand

FrisoXpert verhuurt en beheert winkelcentra

Winkelpand

FrisoXpert begeleidt trajecten van (her-)ontwikkeling tot en met oplevering

Real Estate

FrisoXpert bemiddelt bij aan- en verhuur van winkels

Interieur

FrisoXpert adviseert en verkoopt uw nieuwbouwplannen

appartementencomplex

FrisoXpert begeleidt trajecten van onteigening en uitplaatsing

Onteigening

FrisoXpert verhuurt en beheert 'gemengde complexen'

Appartement

FrisoXpert begeleidt herbestemming en bestemmingsplan wijzigingen

Vrijstaande woning