blog comments powered by Disqus

Kiezen voor indirect beleggen in vastgoed

maandag 23 juli 2012 8:00
Beleggen in vastgoed zonder de noodzakelijke kennis te hebben. In deze onzekere tijd lijkt indirect beleggen in vastgoed een veilig alternatief. Maar klopt dat ook? Deel 2 uit een serie van 3 artikelen.

Deel 1: Hoe veilig is een vastgoed-CV?

Wie indirect wil beleggen in vastgoed, moet eerst kijken naar de aanbieder. Om te beginnen hebben alle aanbieders van effecten de verplichting om een prospectus ter beoordeling aan de AFM aan te bieden. Deze toetst slechts marginaal: is de prospectus consistent, volledig en begrijpelijk? De AFM toets niet op kwaliteit van de aanbieding, noch op de kwaliteit van de aanbieder. Pas als een prospectus door de AFM is goedgekeurd mag het betreffende product worden aangeboden.

Vervolgens zijn er vergunningsplichtige en vrijgestelde aanbieders. Een vergunning is nodig voor aanbieders van financiële producten, dus ook vastgoeddeelnemingen, onder de € 100.000. Reden van deze grens is dat kopers van deelnemingen boven deze grens zelf deskundig en professioneel genoeg geacht worden om het product en de aanbieder te beoordelen. Deze grens is wettelijk vastgelegd in de Wft (Wet financieel toezicht).

Soorten fondsen

Als de eerste hindernis, de beoordeling van de aanbieder, is genomen volgt de volgende uitdaging: keuze van het soort fonds. Om te beginnen zijn er beurs en niet-beursgenoteerde fondsen. Een belangrijk verschil tussen deze twee soorten is de mate van verhandelbaarheid van de deelnemingen. Het laat zich raden dat deelnemingen van een beurgenoteerd fonds zich makkelijk via de beurs laten aan- en verkopen. Prijsvorming van de deelneming lijkt daarbij ook transparanter, aangezien marktwerking maatgevend is. Voor niet beursgenoteerde fondsen zijn er ook mogelijkheden tot verhandelbaarheid, maar deze zijn minder zichtbaar.

Zo vind je na enig zoeken op internet een site waar je aandelen van niet beurs-genoteerde fondsen kunt aanbieden. Deze manier van handel is echter niet dermate exclusief dat je met zekerheid kunt stellen dat hier de beste prijsvorming plaatsvindt. Ook grotere makelaarskantoren bemiddelen in aandelen van vastgoedlichamen. Kortom, een niet-transparante markt waarbij je het beste een goede adviseur kunt benaderen voor advies over dit product.

Tevens is de prijsvorming mogelijk minder transparant. Je kunt vermoeden dat een moeilijkere verhandelbaarheid een waardedrukkend effect heeft op de deelneming.

Dit laatste aspect geldt ook voor het verschil tussen open-end en close-endfondsen. Bij de eerste categorie heeft het fonds zichzelf verplicht periodiek deelnemingen te aan- en verkopen. Een belegger die van zijn deelnemingen af wil kan deze dan aan het fonds aanbieden. Voorwaarde voor terugkoop is dan wel dat het fonds op dat moment over voldoende liquiditeit beschikt.

Onderliggend vastgoed

Als er dan op basis van genoemde punten een keuze gemaakt is uit aanbieder en soort fonds, dient er vervolgens goed gekeken te worden naar het onderliggend vastgoed in het fonds. Bezit het fonds zelf vastgoed of belegt het zelf weer de inleg bij derden?

Los van deze vraag dient vervolgens gekeken te worden naar in welk soort vastgoed belegd wordt en waar: is het belegd in één soort vastgoed, bijvoorbeeld winkels? En alleen maar in Nederland, of in meerdere landen, mogelijk zelf over de hele wereld? Vragen die alleen cruciaal zijn voor het rendement dat verwacht mag worden. Ieder soort vastgoed heeft al zijn eigen rendementseis, aangezien bijvoorbeeld woningen een ander risicoprofiel hebben dan winkels. Dit geldt eveneens voor landen; in verschillende landen tonen de diverse soorten vastgoed een andere performance.

Tot slot blijft het advies om een onafhankelijk adviseur te raadplegen. Ook is een goede bron van informatie de website van de AFM, zo is er een checklist voor beleggers in vastgoed. 

FrisoXpert voor uitplaatsing en herplaatsing van bedrijfsmatige huurders bij renovatie

Winkelpand

FrisoXpert beoordeelt en adviseert over VO, DO en marktpositie

Pand aan water

FrisoXpert verhuurt en beheert wijkwinkelcentra met overige voorzieningen

Winkelstraat

FrisoXpert begeleidt herontwikkeling en verhuur van kantoorruimtes

Rood bedrijfspand

FrisoXpert verhuurt en beheert winkelcentra

Winkelpand

FrisoXpert begeleidt trajecten van (her-)ontwikkeling tot en met oplevering

Real Estate

FrisoXpert bemiddelt bij aan- en verhuur van winkels

Interieur

FrisoXpert adviseert en verkoopt uw nieuwbouwplannen

appartementencomplex

FrisoXpert begeleidt trajecten van onteigening en uitplaatsing

Onteigening

FrisoXpert verhuurt en beheert 'gemengde complexen'

Appartement

FrisoXpert begeleidt herbestemming en bestemmingsplan wijzigingen

Vrijstaande woning