blog comments powered by Disqus

Komt het nog goed met de kantorenmarkt?

dinsdag 25 september 2012 8:00
Uit recente cijfers van NVM Business blijkt dat de leegstand op de kantorenmarkt wederom is toegenomen. De leegstand, of de nog te verhuren kantoren, is zowel in totaal verhuurbare oppervlakte als in aantal objecten toegenomen. De totale verhuurbare oppervlakte bevindt zich op een record van 7,62 miljoen m2, een nieuw record. Je zou je haast afvragen of er nog wel iemand op kantoor werkt.

Al enige tijd is er sprake van een scheve verhouding tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. De stijging van de leegstand, zoals genoemd in het rapport van de NVM, is momenteel vooral te wijten aan een terugval in de vraag naar kantoorruimte. Met name sectoren als bank- en verzekeringswezen en de non-profitsector lijken minder ruimte nodig te hebben.

Hebben alle gebouwen kans op leegstand? 

Met name oudere gebouwen zijn momenteel de zorgenkindjes van de kantorenmarkt. Deze gebouwen komen vaak leeg en lijken niet meer aantrekkelijk voor nieuwe gebruikers. Dit heeft heel erg te maken met het feit dat de kantorenmarkt al een aantal jaar een vervangingsmarkt is en geen groeimarkt.

Dit houdt in dat kantoorgebruikers na het verlopen van een huurovereenkomst, en wellicht nog éénmaal een verlenging, een gebruikt gebouw verlaten en voor een nieuwer gebouw kiezen. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Om te beginnen worden nieuwe of jonge kantoorgebouwen momenteel voor hetzelfde geld aangeboden als oudere gebouwen. Het is dan niet moeilijk om voor nieuw(-er) te kiezen, wie zou dat niet doen.

Vaak worden er ook minder zichtbare extra’s door verhuurders weggegeven om nieuwe huurders te lokken, in de vorm van gratis afbouwpakketten of forse huurvrijperiodes.

Ook is het erg lastig om een gedateerd gebouw intern te moderniseren terwijl de gebruiker er nog kantoor houdt. Mede om die reden ligt een definitieve verhuisactie van gebruikers naar een modernere locatie meer voor de hand.

Daarnaast hebben gebouwen in middelgrote steden en op gedateerde perifere locaties het momenteel erg moeilijk.

Komt het nog wel goed?

Deze vraag is makkelijker gesteld dan beantwoord. Er zijn vele factoren die invloed hebben op de kantorenmarkt en op specifieke gebouwen en locaties.

Zo ben ik ervan overtuigd dat er een structureel overschot is aan kantoorruimte. Kennelijk is bij de programmering en bouw van kantoorlocaties niet goed gekeken naar demografische omstandigheden. Op de langere termijn wordt ook een krimp van de bevolking verwacht, dus trek uw conclusie zelf maar.

Daarnaast denk ik ook dat momenteel de wijze waarop wij werken structureel verandert. Zo zullen wij in de toekomst veel flexibeler willen omgaan met arbeidstijden. Mede dankzij technische ontwikkelingen wordt fysieke aanwezigheid op kantoor steeds minder nodig, we kunnen immers thuis werken of van elders inloggen op het kantoornetwerk. En ook mede dankzij digitalisering hebben wij steeds minder opslag en archief nodig in kantoren. Alles bij elkaar opgeteld resulteert dit in een verminderde behoefte naar aantal kantoorwerkplekken, alsmede een lagere oppervlakte per werkplek.

Moet ik wel beleggen in kantoorvastgoed?

Beleggers hebben nog niet veel vertrouwen in de kantoormarkt, het herstel wordt pas in 2016 verwacht, bleek onlangs uit onderzoek. In twee volgende artikelen wil ik specifieker ingaan op de problematiek op de kantorenmarkt; één vervolgdeel wil ik besteden aan de vraagkant, een ander deel aan de aanbodkant van de kantorenmarkt. Dan komen wij als vanzelf ook bij een antwoord op de vraag of kantoorvastgoed een verantwoorde belegging is. Vooralsnog is het antwoord ja, onder de voorwaarde dat dit wel sterk afhankelijk is van gebouw en locatie.

FrisoXpert voor uitplaatsing en herplaatsing van bedrijfsmatige huurders bij renovatie

Winkelpand

FrisoXpert beoordeelt en adviseert over VO, DO en marktpositie

Pand aan water

FrisoXpert verhuurt en beheert wijkwinkelcentra met overige voorzieningen

Winkelstraat

FrisoXpert begeleidt herontwikkeling en verhuur van kantoorruimtes

Rood bedrijfspand

FrisoXpert verhuurt en beheert winkelcentra

Winkelpand

FrisoXpert begeleidt trajecten van (her-)ontwikkeling tot en met oplevering

Real Estate

FrisoXpert bemiddelt bij aan- en verhuur van winkels

Interieur

FrisoXpert adviseert en verkoopt uw nieuwbouwplannen

appartementencomplex

FrisoXpert begeleidt trajecten van onteigening en uitplaatsing

Onteigening

FrisoXpert verhuurt en beheert 'gemengde complexen'

Appartement

FrisoXpert begeleidt herbestemming en bestemmingsplan wijzigingen

Vrijstaande woning