blog comments powered by Disqus

Nieuwe vraag naar kantoorruimte?

donderdag 1 november 2012 8:00
De leegstand op de kantorenmarkt stijgt. Met een totaal verhuurbare oppervlakte van 7,62 miljoen m2, kun je je afvragen of er nog wel vraag is naar kantoorruimte. Toch is dat nog altijd het geval.

Inmiddels is al wel duidelijk in vastgoedland dat er een probleem is met de grootschalige leegstand van kantoorruimte. De getallen daarbij spreken voor zich en zijn voor Nederlandse begrippen nog niet eerder vertoond. Om die reden is er inmiddels al veel gezegd en geschreven over dit onderwerp, onder andere in een recente aflevering van het tv-programma 'De slag om Nederland'.

Die lege gebouwen doen toch niemand pijn?

Op zich zijn er nog weinig concrete situaties waarin leegstaande kantoorgebouwen voor overlast hebben gezorgd; de maatschappij raakt nog niet duurzaam ontwricht door deze leegstaande gebouwen.

Leegstand die bijvoorbeeld wél in het oog springt, is het grote gebouw waarin KPMG was gehuisvest, langs de A9 in Amstelveen. Wat deze locatie extra pijnlijk maakt, is dat KPMG ongeveer een kilometer verderop een nagelnieuw gebouw heeft neergezet met achterlating van een groot leeg gebouw in het centrum van Amstelveen. Maar de (financiële) pijn van het lege gebouw zit bij een Duitse belegger, dat merken wij dus inderdaad niet.

Pijn die wij mogelijk wel voelen is de leegstand in de vele gebouwen die ondergebracht zijn in vastgoedmaatschappen. Hier komt de aankoop van de portefeuille veelal uit de inleg van Nederlandse particulieren, die gaan dat dus in ieder geval merken in de vorm van achterblijvend rendement, aflossingsproblemen van de maatschap of zelfs liquidatie met verlies.

Op een dag komt alles goed!

De rasoptimisten onder ons zullen dat zeker denken. Helaas is, zoals zo vaak, de waarheid wat genuanceerder. Want de grootschalige leegstand komt niet zomaar uit de lucht vallen en heeft meerdere oorzaken. Allereerst is er sinds 2008 de crisis. Hierdoor krimpen bedrijven, waardoor minder kantoorruimte benodigd is. Zoals in het eerdere artikel reeds aangegeven, is de kantorenmarkt er inmiddels één van hoofdzakelijk een vervangingsvraag. Een vraaguitval versterkt dan een eventueel overschot dat er reeds was.

Vervolgens verandert de manier waarop wij op kantoor werken momenteel ook behoorlijk; door technische mogelijkheden zoals internet, 'in de cloud' en flexwerken is nut en noodzaak van een vaste werkplek voor iedere medewerker steeds minder aanwezig. Inmiddels is de gemiddelde kantooroppervlakte per medewerker gedaald onder de 20m2.

Tot slot lijkt de voorkeur van kantoorgebruikers ook veranderd: er zijn nog weinig partijen geïnteresseerd in grootschalige anonieme gebouwen op buitenstedelijke bedrijventerreinen. Er lijkt een tendens zichtbaar naar kantoren in de buurt van stedelijke centra, waar bereikbaarheid en aanwezigheid van voorzieningen steeds belangrijker worden.

Moeilijke, dynamische markt

Kortom, er is nog steeds een vraagzijde, maar deze is wel erg dun en moeilijk te vangen gezien de grote concurrentie. Dit maakt de markt echter wel dynamisch! Kort zet ik daarom op een rijtje waarop u kunt letten om de kansen te vinden:

  • kijk bij bestaand bezit goed naar de duur van de huurovereenkomst en de mogelijkheden daarin voor huurder om tussentijds op te zeggen.
  • indien de huurder tussentijds probeert het contract open te breken met het doel om betere contractvoorwaarden uit te onderhandelen 'speel dit spel dan mee'. Er is altijd een punt waar beide partijen, huurder EN verhuurder, winst behalen uit een dergelijke situatie.
  • probeer risico's te spreiden. Zo is een bedrijfsverzamelgebouw met meerdere huurders een betere belegging dan een vergelijkbaar pand met één huurder. De kans is beperkt dat in het bedrijfsverzamelgebouw alle huurders tegelijk vertrekken en het pand geheel leeg komt.
  • zet zelf eens de bril op van uw huurder en kijk eens goed naar pand en plek. Zou u zelf hier onder deze voorwaarden kantoor willen houden? Zo niet, denk dan niet dat u een ander daar wel mee pleziert!
  • beter één vogel in de hand dan toen in de lucht geldt nu meer dan ooit: investeren in behoud van bestaande huurders is makkelijker en goedkoper dan acquisitie van nieuwe huurders met een groot risico op langdurige leegstand.
  • kijk bij belegging in zowel direct als indirect vastgoed goed naar de onderliggende huurovereenkomsten en de daarin overeengekomen afspraken. Zijn er sideletters aanwezig?

Als laatste tip in dit artikel: vaar uw eigen koers! Doe niet mee met iedere hype in vastgoed. Ook flexkantoren zijn niet de onvoorwaardelijke belofte van de toekomst. Ga er vanuit dat waar mensen zijn er altijd gewerkt, gewoond en gewinkeld zal worden en er dus altijd een vraag zal zijn naar ruimte hiervoor.

FrisoXpert voor uitplaatsing en herplaatsing van bedrijfsmatige huurders bij renovatie

Winkelpand

FrisoXpert beoordeelt en adviseert over VO, DO en marktpositie

Pand aan water

FrisoXpert verhuurt en beheert wijkwinkelcentra met overige voorzieningen

Winkelstraat

FrisoXpert begeleidt herontwikkeling en verhuur van kantoorruimtes

Rood bedrijfspand

FrisoXpert verhuurt en beheert winkelcentra

Winkelpand

FrisoXpert begeleidt trajecten van (her-)ontwikkeling tot en met oplevering

Real Estate

FrisoXpert bemiddelt bij aan- en verhuur van winkels

Interieur

FrisoXpert adviseert en verkoopt uw nieuwbouwplannen

appartementencomplex

FrisoXpert begeleidt trajecten van onteigening en uitplaatsing

Onteigening

FrisoXpert verhuurt en beheert 'gemengde complexen'

Appartement

FrisoXpert begeleidt herbestemming en bestemmingsplan wijzigingen

Vrijstaande woning